O inquilino não paga o aluguel? Como funciona a ação de despejo

Qual é o seu caso?

Por que despejo, e não reintegração de posse

Na locação, a lei define o caminho: seja qual for o motivo do fim do contrato, a ação do proprietário para reaver o imóvel é a de despejo. Isso vale também para o contrato verbal.

Art. 5º Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.

Se quem ocupa nunca pagou aluguel, porque entrou à força ou mora de favor, o caminho é outro. Veja a página reintegração de posse.

Posso trocar a fechadura, cortar a água ou tirar os móveis?

Não. Mesmo com aluguéis atrasados, o proprietário não pode retirar o inquilino por conta própria. Trocar a fechadura, cortar água ou luz, retirar móveis ou impedir a entrada pode ser enquadrado como fazer justiça com as próprias mãos, que é crime.

Art. 345 - Fazer justiça pelas próprias mãos, para satisfazer pretensão, embora legítima, salvo quando a lei o permite:

Pena - detenção, de quinze dias a um mês, ou multa, além da pena correspondente à violência.

A saída forçada só acontece por ordem judicial, cumprida, se necessário, com emprego de força e arrombamento (art. 65).

Liminar: desocupação em 15 dias quando não há garantia

Quando o contrato não tem nenhuma garantia (fiador, caução, seguro-fiança ou cessão de quotas de fundo de investimento, conforme o art. 37), ou a garantia acabou, o juiz pode mandar desocupar em 15 dias logo no início, sem ouvir o inquilino. Para isso, o proprietário presta uma caução no valor de três meses de aluguel.

§ 1º Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo: […]

IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.

O inquilino pode evitar a saída se, nesses 15 dias, depositar tudo o que deve (art. 59, § 3º). Com fiador ou outra garantia em vigor, essa liminar não cabe, e a desocupação, em regra, vem com a sentença.

Despejo e cobrança no mesmo processo

O pedido de despejo pode vir junto com a cobrança dos aluguéis e encargos. O fiador é chamado a responder pela cobrança, e a petição deve trazer a planilha discriminada do débito.

I – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;

Se os dois pedidos forem aceitos, a cobrança pode ser executada antes mesmo da desocupação (art. 62, VI).

O inquilino pode pagar e ficar?

Pode, uma vez a cada dois anos. Em 15 dias contados da citação, o inquilino ou o fiador pode depositar tudo o que deve, com os acréscimos da lei. É o que se chama de purgar a mora.

II – o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos: a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação; b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis; c) os juros de mora; d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa;

[…] Parágrafo único. Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação.

Se o depósito vier incompleto, o proprietário aponta a diferença, e o inquilino tem 10 dias para completar. Sem o complemento, o despejo prossegue pela diferença, e o proprietário pode levantar o valor depositado (art. 62, III e IV).

Depois da sentença

• Prazo para sair: 30 dias, como regra; 15 dias quando o despejo é por falta de pagamento ou por outro motivo do art. 9º, ou quando se passaram mais de quatro meses entre a citação e a sentença (art. 63, caput e § 1º).
• Recurso: o recurso contra a sentença, em regra, não impede o cumprimento do despejo (art. 58, V), e, nas ações fundadas no art. 9º, como a falta de pagamento, não se aplica a regra que exige caução de 6 a 12 aluguéis para esse cumprimento antecipado (art. 64).
• Desocupação forçada: vencido o prazo, o despejo é cumprido, se necessário com força e arrombamento, e os móveis ficam com um depositário se o inquilino não os retirar (art. 65, caput e § 1º).
• Falecimento na família: o despejo não é cumprido até o trigésimo dia após a morte do cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de quem mora no imóvel (art. 65, § 2º).

Quando o contrato acabou e o inquilino não sai

• Residencial escrito com prazo de 30 meses ou mais: termina no fim do prazo, sem aviso. Se o inquilino fica mais de 30 dias sem oposição, o contrato se prorroga, e o proprietário pode pedir a saída a qualquer tempo, com 30 dias para desocupar (art. 46).
• Residencial verbal ou com prazo menor que 30 meses: prorroga-se sozinho, e a retomada só cabe nos casos da lei, como uso próprio ou da família, obras aprovadas pelo poder público ou locação com mais de cinco anos seguidos (art. 47).
• Comercial por prazo indeterminado: o proprietário pode pedir a saída por escrito, com 30 dias para desocupar (art. 57).

Documentos para começar

• contrato de locação ou, se for verbal, recibos, transferências e mensagens sobre o aluguel;
• lista dos meses em aberto e comprovantes dos pagamentos já feitos;
• boletos de condomínio, IPTU e contas que o inquilino deveria pagar;
• dados do fiador ou da garantia;
• mensagens e notificações de cobrança;
• endereço completo do imóvel.

Dúvidas frequentes

Base legal

• Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) — arts. 5º, 9º, 23, 37, 46, 47, 57, 58, 59, 62, 63, 64 e 65
• Código Civil (Lei nº 10.406/2002) — art. 206, § 3º, I (prazo para cobrar aluguéis)
• Código Penal (Decreto-Lei nº 2.848/1940) — art. 345 (exercício arbitrário das próprias razões)
• Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015) — art. 103
• Lei dos Juizados Especiais (Lei nº 9.099/1995) — art. 3º, III

Textos conferidos nas fontes oficiais em 11 de outubro de 2026. Conteúdo informativo, que não substitui a análise individual do caso.