Qual é o seu caso?
Comprei, paguei e não recebi a escritura
Adjudicação compulsória
Para quem tem contrato de compra (inclusive o chamado contrato de gaveta) e pagou o preço, mas o vendedor não assina a escritura.
Moro ou uso o imóvel há anos, sem documento
Usucapião
Para quem tem a posse prolongada, contínua e sem oposição, mesmo sem contrato ou com documentos incompletos.
Adjudicação compulsória
O comprador que pagou pode exigir a escritura definitiva. Se o vendedor se recusa, pode pedir que o imóvel seja transferido ao seu nome.
O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
Desde 2022, a adjudicação compulsória também pode ser feita diretamente no cartório de registro de imóveis.
Art. 216-B. Sem prejuízo da via jurisdicional, a adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão poderá ser efetivada extrajudicialmente no serviço de registro de imóveis da situação do imóvel, nos termos deste artigo.
§ 1º São legitimados a requerer a adjudicação o promitente comprador ou qualquer dos seus cessionários ou promitentes cessionários, ou seus sucessores, bem como o promitente vendedor, representados por advogado, e o pedido deverá ser instruído com os seguintes documentos: I - instrumento de promessa de compra e venda ou de cessão ou de sucessão, quando for o caso; II - prova do inadimplemento, caracterizado pela não celebração do título de transmissão da propriedade plena no prazo de 15 (quinze) dias, contado da entrega de notificação extrajudicial pelo oficial do registro de imóveis da situação do imóvel, que poderá delegar a diligência ao oficial do registro de títulos e documentos; III - ata notarial […]; IV - certidões dos distribuidores forenses […]; V - comprovante de pagamento do respectivo Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI); VI - procuração com poderes específicos.
Usucapião
A usucapião reconhece a propriedade de quem tem a posse do imóvel como dono, por um tempo mínimo, sem interrupção e sem oposição. O prazo muda conforme a situação.
Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
A usucapião também pode ser pedida diretamente no cartório de registro de imóveis, sem processo judicial.
Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado […]
Documentos para separar
- contrato de compra, recibos e comprovantes de pagamento;
- certidão de matrícula do imóvel, se existir;
- carnês de IPTU e contas de água e luz no endereço, de vários anos;
- fotos do imóvel e das benfeitorias;
- nomes e contatos de vizinhos que conheçam a sua posse.
Dúvidas frequentes
Contrato de gaveta serve para regularizar?
Pode servir. A adjudicação compulsória em cartório é pedida com o “instrumento de promessa de compra e venda ou de cessão ou de sucessão” e a prova do pagamento do preço, entre outros documentos (Lei nº 6.015/1973, art. 216-B, § 1º). Quando falta documento ou a cadeia de contratos está incompleta, a usucapião pode ser o caminho.
O vendedor morreu ou sumiu. E agora?
Ainda há caminho. A análise dos documentos define se é o caso de adjudicação compulsória, com a participação dos herdeiros do vendedor, ou de usucapião, quando não há contrato ou não é possível localizar ninguém.
É melhor fazer em cartório ou na Justiça?
Os dois caminhos existem. O cartório tem requisitos próprios, como a ata notarial e as certidões que mostrem que não há disputa sobre o contrato. Se houver discussão, o caminho é a Justiça.
Preciso de advogado?
Sim. Tanto a usucapião quanto a adjudicação compulsória em cartório exigem que o interessado seja representado por advogado (Lei nº 6.015/1973, arts. 216-A e 216-B, § 1º).
O atendimento pode ser feito a distância?
Sim. O atendimento é 100% on-line, em qualquer cidade do Brasil. Os documentos são enviados pelo WhatsApp, e o pedido é feito no cartório ou na Justiça da cidade onde fica o imóvel.
Fale com o escritório
Envie os documentos que tiver do imóvel (contrato, recibos, IPTU), há quanto tempo está nele e a cidade do imóvel. O atendimento é 100% on-line, em qualquer cidade do Brasil.
Base legal
- Código Civil (Lei nº 10.406/2002) — arts. 1.238 a 1.242 (usucapião) e 1.417 e 1.418 (promessa de compra e venda)
- Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973) — arts. 216-A (usucapião em cartório) e 216-B (adjudicação compulsória em cartório)
Textos conferidos nas fontes oficiais em 29 de setembro de 2026. Conteúdo informativo, que não substitui a análise individual do caso.